租赁房报税指南：收入、抵扣与折旧一次讲清

01核心框架：租金收入进 Schedule E

美国出租房的租金收支，个人业主报在 Schedule E（Form 1040 附表）：租金收入减去「普通且必要」的运营开支与折旧，得出应税净收益。多数亏损的出租房在头几年能产生「账面亏损」，用于对冲其他主动收入（受 passive loss 规则限制，$25,000 特别扣除以参与管理与收入门槛为准）。先建立这个框架，下面的每一条抵扣才有意义。

02可以抵扣什么 —— 房东最容易漏的清单

03折旧 —— 最值钱也最常被漏掉的抵扣

• 住宅出租：房产价值（土地除外）按 27.5 年直线折旧；商业物业 39 年；
• 土地部分不折旧——按税务评估比例（地税账单上的 land / improvement 拆分或估值法）分摊；
• 费用分离研究（Cost Segregation）：把电器、地毯、景观、车位等 5/7/15 年资产拆出来加速折旧，多户房产常能前几年大幅制造账面亏损；bonus depreciation 比例近年随法案变动，以当年税法为准；
• 折旧不需要花一分现金，但不折旧 = 白白放弃。卖了房才想起来没折旧？税局默认「应折未折」照样 recapture。

04Repair 还是 Improvement —— 划错分类多交税

05卖房那年的税 —— 三个雷

• 资本利得：售价 − 卖费 − 调整后成本；持有 ≤1 年算短期（普通税率），>1 年长期优惠税率；
• 折旧回收（Depreciation Recapture）：历年提过的折旧（或应折未折）按最高 25% 单独税率收回；
• 1031 置换：45 天定靶 + 180 天交割，用合格中介（QI）持有资金，可递延全部资本利得与折旧回收——流程与陷阱见我们的《1031 置换指南》。

06外国房东特别条款 —— 别被 30% 预扣吓到

• 外国税务居民（非绿卡/无美籍）收到美国租金，付款方原则上须按毛租金 30% 预扣上缴 IRS；
• 但绝大多数房东应该让物业/租客做 net election（选择按净收益计税），之后报 1040-NR，实际税负通常远低于 30%——不选这条=白多缴；
• 中国税务居民可关注中美税收协定（treaty）条款对预扣的影响；
• 卖房时 FIRPTA 预扣（详见《外国人在美贷款》第 05 节）。

07年度报税时间清单

• 1 月 31 日前：给支付 ≥$600 的承包商/个人发 1099-NEC；收齐贷款利息 1098、地税收据、保险账单；
• 3 月中前：报 1040-NR 的外国房东（非美连接收入部分 6/15，但租金属美连接收入，按 4/15，可延 6/15）；
• 4 月 15 日：美国税务居民 1040 + Schedule E 截止（可延 10/15，但欠税利息照走）；
• 全年：每个物业独立记账（Schedule E 按物业分列），银行账户与租房资金流分开——混用账户是 CPA 最头疼、税局最爱查的形态。

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