博蒙特房屋托管服务
博蒙特市场快照
中位租金 $1,296/月（环比 +0.3%）· 空置率 6.0%（环比 -0.4pct）· 平均租出 32 天（环比 -4 天）。 数据来自最新一期《博蒙特租房市场月报》，逐月更新。
博蒙特租房指南与购房指南
博蒙特月报归档
月报自 2026 年 5 月起每月发布一期，长期保留供回溯查阅。
博蒙特（Beaumont）租赁市场：真实数据
数据检索于 2026 年 10 月。来源：Trulia 与 Zillow（2026-10）；HUD FY2026 公平市场租金（Beaumont–Port Arthur 都会区）；CapRateCity（2026-02，基于 Zillow ZHVI 与 ZORI）；美国人口普查局 ACS。
按房型的月租区间 — 博蒙特
区间比较 Trulia 挂牌数据（2026-10）与 HUD FY2026 公平市场租金（Beaumont–Port Arthur 都会区）。
| 房型 | 月租 | 说明 |
|---|---|---|
| 3 房 | $1,446 – $1,500 | Trulia $1,500 · HUD FY2026 FMR $1,446 |
| 4 房 | $1,732 – $1,800 | Trulia $1,795 · HUD FY2026 FMR $1,732 |
| 2 房 | $1,103 – $1,150 | Trulia $1,150 · HUD FMR $1,103 |
| 全部类型 | $1,200 – $1,261 | Zillow $1,200 · Trulia $1,261（2026-10） |
房源结构长什么样
- 以老旧独栋为主 — 新建房仅占存量的约 11.7% —— 这是存量房市场，不是规划社区市场
- 入手门槛低 — 房价中位数 $166,400（Census ACS）至 $180,000（Zillow ZHVI）—— 区域内最低之一
- 增值温和 — 两年房价涨幅 4.8%；年化涨幅约 2.7%
- 租客占比高 — 自住率 55.3%，明显低于全美约 65% —— 租客池相对更深
学区
博蒙特市内由 Beaumont ISD 服务，Lamar University 是本区高等教育锚点，带来稳定的学生周边租赁需求。本城学区质量按子市场差异极大，弱学区与高空置率相关 —— 测算时要把学区纳入，不能套用全市均值。
租客需求从哪来
博蒙特是石化经济体。ExxonMobil 博蒙特炼厂（日产 369,024 桶，扩建后成为全美第二大炼厂）是雇主基本盘的核心，另有 Motiva、Valero、BASF、Chevron Phillips、LyondellBasell、博蒙特港与区域医疗。家庭收入中位数约 $63,735。这种集中度既是机会也是风险：炼厂开工则出租率强，停工则需求迅速转弱。
持有一套出租房的成本
- 有效房产税率 1.72% —— 按中位价约 $3,096/年，占毛租金 20.3%，是区域内最高比例之一
- 保险是另一笔重支出：墨西哥湾沿岸风灾与洪水风险，自 Harvey 以来保费显著上升
- 按中位价、20% 首付、7% 利率测算，现金流约 -$139/月 —— 这个市场奖励低于中位价买入或翻新增值，而不是原价接盘
需要注意
- 单一产业集中：石化就业同时驱动需求与风险
- 空气质量与环境因素影响靠近炼厂的特定子市场
- 飓风与洪水风险实质存在 —— 测算前先调 FEMA 分区并报价风灾与洪水险
- 空置率口径分歧：5.8%（CapRateCity）对比 14.4%（Census 住房数据，含所有类型）。按较高者测算。
- Trulia 显示租金同比上涨约 5% —— 墨西哥湾沿岸少数仍在上涨的子市场，但基数低
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市场数据来自公开来源（Zillow、Realtor.com、RentCast、HUD、U.S. Census ACS 等）的统计估算，随统计口径与时间变化，仅供一般性参考，不构成法律、税务或投资建议。