01先定预算，再看房 —— 别倒过来
多数首次买家的顺序是反的。先兴冲冲看房，看到心动的再算钱，结果发现贷不出来或月供吃掉一半收入。正确顺序：先算出「银行愿意贷多少」和「你愿意背多少」这两个数的交集，再看房。
- 银行口径：月供（本息+地税+保险+HOA）一般不超过税前月收入的 28%–36%，加上其他债务（车贷、学贷、信用卡）总负债不超过 43%–50%；
- 你的口径：银行能贷 ≠ 你该贷。给自己留出地税上涨、保险上涨（路州/德州近年涨幅明显）和失业缓冲；
- 隐藏成本：过户费约为房价 2%–5%，另外搬家、家具、首年维修预留 1% 房价。
02贷款预批准（Pre-Approval）—— offer 的入场券
在看房之前拿到贷款预批准信。原因有三：① 知道真实预算区间；② 卖方基本不考虑没有预批准信的 offer；③ 预批准过程会暴露你信用报告里的问题（错误记录、身份盗用），趁早修。
注意区分 Pre-Qualification（口头估算，几乎没用）和 Pre-Approval（查了信用、验了收入，有法律效力的书面文件）。详细差异见我们另一篇《贷款预批准指南》。
03选对买方经纪人（买方通常不用付佣金）
买方经纪人的佣金通常由卖方支付（以合同约定为准，2024 年 NAR 诉讼后规则有变，签约前问清楚）。选经纪人看三点：熟悉目标区域的成交数据、愿意给你看「不利信息」、回复速度。签《买方代理协议》前确认期限与佣金条款。
04看房与筛选 —— 两次原则
- 第一轮广撒网看 5–8 套，建立「这个价位该有什么」的手感；
- 看中的房子至少看两次：第二次专看第一次没看的部分——水压、插座、柜子内部、排水沟、邻居与街区不同时段的噪音；
- 下雨后去看一次，排水问题现形。
05出价（Offer）—— 钱之外还有五个旋钮
offer 不只是价格。定金（Earnest Money，通常 1%–3%，存入第三方托管）、贷款条款（常规贷款比 FHA 在卖方眼里更稳）、过户日期（配合卖方需求）、验房/评估条款（Contingency，保你反悔的权利）、以及个人信（对普通卖方偶有奇效）。买方市场里条款让步少提；卖方市场里价格之外让步往往更管用。
06合同生效后的时间线 —— 每一步都有截止日
| 阶段 | 典型时长 | 你要做的事 |
|---|---|---|
| 定金入托管 | 合同后 1–3 天 | 确认存入 Title/Escrow 公司，不是给经纪人个人 |
| 验房窗口 | 7–10 天 | 自费请持牌验房师，见下一篇《房屋检查清单》 |
| 评估（Appraisal） | 1–2 周 | 银行委托评估价，低于合同价需重新谈价或补差 |
| 贷款最终批准 | 3–4 周 | 及时补交材料，期间别动信用（别买车、别开新卡） |
| 买保险 | 过户前 2 周 | 路州沿海注意风灾/洪水险报价，货比三家 |
| Final Walkthrough | 过户前 24–48 小时 | 确认卖方搬空、约定留下的维修已完成 |
| 过户（Closing） | 签约 30–45 天后 | 提前 3 天收《Closing Disclosure》逐行核对 |
07验房之后：修、赔还是走人？
验房报告出来后三个选项：让卖方修（快但工艺存疑）、让卖方折价给维修费（多数情况更划算）、或发现大问题（地基、白蚁群巢、主梁）直接走人拿回定金。窗口期内行使权利要书面提交 Repair Request，过期视为接受现状。
08过户日与交割后清单
- 路易斯安那是律师过户州（attorney closing），德州多用 Title Company，流程略有不同但都要核签名、资金到账、钥匙交接；
- 拿钥匙当天：换全部外门锁、找断路器盒与总水阀、把地税保险 escrow 的首次扣款日记上；
- 30 天内：地税豁免申请（自住房 Homestead Exemption，路州/德州都能省实缴地税），这是新屋主最常漏掉的钱。
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