房东实务
01自住的 HO-3 不能保出租房
把自住房租出去，原 HO-3 立刻「失效」——保险公司发现用途变更可拒赔。出租房必须换成房东险（DP-3 / Dwelling Fire）。这是最多房东踩的坑：以为「一份保险管一辈子」。
02房东险 DP-3 保什么
- 建筑本体：墙、顶、地、管道、电路（特殊险形式，列名除外）；
- 责任险：租客或访客在房内受伤告你，赔法务与赔偿（通常 $100k–$300k，建议加伞险）；
- 租金损失 Loss of Rents：房屋因保损无法出租，赔预期租金；
- 免责仍含：flood / 地震通常除外，需另购。
03租户险 Renters（HO-4）保什么
这是租客自己买的，保租客的个人物品 + 第三方责任，不保建筑。房东应要求租客持有效 renters 并把自己列为 additional insured / interested party，转移风险。
04关键差异对照表
| 项目 | HO-3 自住 | DP-3 房东 | HO-4 租客 |
|---|---|---|---|
| 建筑 | 保 | 保 | 不保 |
| 个人物品 | 保 | 仅房东提供的家具 | 保（租客的） |
| 责任险 | 保 | 保 | 保（租客的） |
| 租金损失 | 不涉及 | 保 | 不涉及 |
| 使用场景 | 自住 | 出租/空置期管理 | 租住 |
05责任险限额与伞险 Umbrella
房东最大风险是「人伤官司」。DP-3 基础责任 $100k 偏低，建议提到 $300k–$500k，并在责任累计超过处加 Umbrella（伞险，$1M–$2M，年费几百）。租客在楼梯摔伤、泳池事故都可能触发。
06租金损失险的触发条件
常见误区：「租客跑路不付租」不赔——Loss of Rents 只赔因「保单承保的事故」（火灾/风灾等）导致无法出租的租金。要防欠租，靠 screening + 押金，不靠保险。
07空置 Vacancy 与洪水条款
- Vacancy clause：房屋空置超 30–60 天，多数保单限制或停保（管道冻裂、 vandalism 不赔）。长空置要买 Vacant Property 险；
- Flood：DP-3 同 HO-3 不含洪水，路州/休斯顿低洼必加 NFIP 或私保；
- Airbnb / 短租：偶尔出租可能仍在 DP-3 范围，但频繁短租算「商业」，需短租保单或豁免，否则出事不赔。
08多户与短租特殊处理
Duplex / 四plex 可用一份 DP-3 保多单元；但 短租（月租<30天为主） 多数房东险排除，需商业或短租专用保单。德州/路州旅游城市（如度假屋）要特别确认。
09房东省钱三招
- 提高免赔到 $2,500+（风灾分离免赔另算）；
- 房+车+多套打包同司拿 multi-policy；
- 风险管控换 credit：装智能水阀、换老屋顶、围栏泳池——降责任与水管理赔。
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