01地税怎么算
年地税 = 评估值（Assessed Value）× 总税率。税率是多个征税单位（学区、县、市、社区学院、医院区）的叠加，德州某些地方法率可超 2.5%，路州普遍 0.25%–0.5% 但评估方式不同。降低税单有两条合法路径：免税（Exemption）和上诉（Protest/Appeal）。
02自住房免税 Homestead Exemption
这是自住业主最大的省税杠杆。德州：可免除评估值最高 $40,000（部分郡更高，地方可选），且学区税评估值年涨幅封顶 10%（Appraisal Cap）。路州：宪法性免 $7,500 评估值（ parish 可加），65 岁以上另有冻结。申请在 county appraisal district，每年 4 月 15 日前（或邮寄邮戳）提交，首次办后通常自动延续。
03其他常见免税
- 65 岁以上 / 残疾：德州额外免 $10,000+ 且冻结学区税；路州冻结；
- 退役军人 / 残障退伍：部分或全部免税（随服役与残级）；
- 农业 / 林木 / 野生动物（AG / Timber）：按生产力价值而非市场价计税，大幅降税；
- 残障人士改造、太阳能：部分郡有附加减免。
04评估值每年涨多少
德州 Homestead 有 10% 年涨幅封顶（学区部分）。非自住房（投资房）无此封顶，评估值可随市场跳涨——这正是投资房要靠 protest 降税的原因。路州对自住也有评估增长限制，投资房同样无保护。
05上诉时间窗与流程
| 步骤 | 做什么 |
|---|---|
| 收到 Notice | 每年春 county 寄出评估通知（NOA），记下 protest 截止日（通常 5 月 15 或邮件后 30 天） |
| 提交 Protest | 线上或表格提交，勾选理由（价值过高/不平等/违法） |
| Informal 会议 | 与 appraisal reviewer 当面谈，常当场降一点 |
| ARB 听证 | 谈不拢进 Appraisal Review Board 听证，可自己或请人陈述 |
| 结果 | 降则当年生效；不满可走司法（少人走） |
06上诉的三类理由与证据
- 价值过高（Overvaluation）：用近 6–12 月同区可比成交（comps）证明你的评估高于市场；
- 不平等（Unequal Appraisal）：同区类似房评估更低——列 3–5 个 comps 的单价对比；
- 评估错误（Error）：面积、房型、地块、已存缺陷（地基/白蚁）填错。
07自己来还是请人
小额（税单 $1,500 以下）自己 protest 性价比最高，很多 county 有「证据包」模板。中大额或有多套投资房，可请 property tax consultant（按省下税额抽成 25%–50%，不省不收费）或评估师。注意德州规定顾问须注册、收费透明。
08房东特别篇：投资房怎么降税
投资房拿不到 Homestead，全靠 protest。策略：① 每年必 protest，别漏；② 用 comps 压评估值；③ 有硬伤（老化屋顶、空置、地基）写进证据；④ 多套可打包委托顾问。休斯顿 2020 年后房价大涨，很多投资房评估值虚高，protest 常年有空间。
09缴费与逾期
- 德州税单通常 10 月寄出，1 月 31 日前缴清；逾期每月加 6% 罚金 + 利息，拖久可 tax sale 拍卖；
- 路州财年 1–12 月，通常在年底前后缴；逾期也有罚金；
- 贷款房保费走 escrow，但业主仍要核对税单金额别被多收。
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